부산전세사기변호사 피해 크시죠

5월 28일
4분 분량

전세사기 피해자라면 지금 당장 해야 할 것들 — 민사·형사 종합 대응 가이드

올인법률사무소 허동진 대표변호사 | 형사법·가사법 전문등록 변호사

1.전세사기, 남의 일이 아닙니다

"설마 나는 아니겠지."

전세사기 피해자들이 공통으로 하는 말입니다. 수천만 원에서 수억 원에 달하는 보증금을 돌려받지 못하고, 집이 경매에 넘어가거나 집주인이 잠적하는 상황. 이것은 운이 나쁜 사람에게만 일어나는 일이 아닙니다. 촘촘하게 계획된 범죄 앞에서 선의의 임차인이 피해자가 됩니다.

전세사기가 발각되었을 때 많은 피해자들이 막막함과 두려움 속에서 시간을 보냅니다. 그러나 전세사기 대응에는 '골든타임'이 있습니다. 이 시간을 어떻게 쓰느냐에 따라 보증금을 되찾을 수 있는지, 없는지가 결정됩니다.

이 글에서는 전세사기 피해 확인 즉시 해야 할 행동부터 민사·형사 종합 대응 전략, 전세사기특별법 활용법까지 단계별로 정리합니다.

2.피해 확인 즉시 해야 할 3가지

1. 임차권등기명령 신청 — 가장 먼저, 가장 중요하게

전세사기 피해가 의심되는 순간 가장 먼저 해야 할 일은 임차권등기명령 신청입니다.

임차주택에 거주하는 동안에는 전입신고를 통해 대항력과 우선변제권이 유지됩니다. 그러나 이사를 가거나 전출신고를 하면 이 권리가 사라집니다. 임차권등기명령은 이사 후에도 이 권리를 부동산 등기부에 기재해 보전하는 제도입니다. 법원에 신청하면 등기가 완료되며, 이후에는 이사를 가더라도 보증금 우선순위가 유지됩니다.

이 신청을 미루거나 빠뜨리면, 이사 이후 대항력을 잃어 경매 배당에서 후순위로 밀릴 수 있습니다. 가장 먼저, 반드시 처리해야 할 조치입니다.

2. 등기부등본과 전입세대열람 즉시 확인

등기부등본을 발급해 현재 근저당, 가압류, 가등기 현황을 확인하세요. 집주인 명의의 다른 부채나 채권자가 있다면 경매 시 배당 순위에서 밀릴 수 있습니다. 전입세대열람을 통해 같은 건물에 피해를 입은 다른 임차인이 있는지도 확인하세요. 다수 피해자가 확인되면 형사 고소 시 더 강력한 증거로 활용됩니다.

3. 모든 증거 즉시 보존

임대차계약서, 보증금 이체 내역, 집주인과의 문자·카카오톡 대화, 부동산 중개인과의 연락 내용을 모두 스크린샷으로 저장하세요. 특히 집주인이 "조금만 기다려 달라", "다른 세입자가 들어오면 돌려주겠다"는 식의 말을 한 경우 이 대화 내용이 기망 행위의 증거가 됩니다.

3.민사 대응 — 보증금을 되찾는 법적 절차

민사 절차는 보증금을 직접 돌려받기 위한 수단입니다. 상황에 따라 아래 방법 중 하나 또는 여러 가지를 병행할 수 있습니다.

① 보증금 반환 청구소송 임대인을 상대로 보증금 반환 판결을 받아 강제집행합니다. 임대인에게 변제 능력이 있거나 다른 재산이 있을 경우 효과적입니다. 판결 확정 후 임대인의 예금, 부동산, 차량 등에 강제집행을 신청할 수 있습니다.

② 지급명령 신청 소송보다 빠르고 간편한 절차로, 임대인이 이의를 제기하지 않으면 즉시 확정됩니다. 이의 제기 시 자동으로 소송으로 이행됩니다. 신속한 집행권원이 필요할 때 우선 검토합니다.

③ 경매 배당요구 이미 경매가 진행 중이라면 배당요구 종기일 이전에 반드시 배당요구를 해야 합니다. 이 기한을 놓치면 경매 배당에서 완전히 제외될 수 있으므로, 법원의 경매 진행 상황을 수시로 확인하고 기한 관리에 주의해야 합니다.

④ 전세보증보험 구상권 청구 HUG(주택도시보증공사), HF(한국주택금융공사), SGI서울보증에 가입된 경우 보증기관에 먼저 보증금을 청구할 수 있습니다. 보증기관이 임차인에게 보증금을 지급한 뒤 임대인에게 구상권을 행사하는 방식입니다. 가입 여부를 반드시 확인하세요.

4.형사 대응 — 사기죄로 고소하기

민사와 형사는 서로 독립적인 절차이지만, 병행하면 압박 효과가 극대화됩니다. 형사 고소를 통해 수사가 시작되면 임대인의 재산 은닉을 막고 합의를 유도하는 효과도 있습니다.

사기죄 성립 요건 (형법 제347조) 처음부터 보증금을 돌려줄 의사나 능력이 없었음에도 계약을 체결한 경우, 즉 기망 행위와 재산상 이익 편취 의도가 있을 때 사기죄가 성립합니다. "다른 세입자가 들어오면 바로 주겠다"며 처음부터 다수 피해를 의도한 다중 전세사기 사건에서는 특히 성립 가능성이 높습니다.

고소장 작성 시 필요한 서류 임대차계약서, 보증금 이체 내역, 등기부등본 변동 이력(계약 당시와 현재), 집주인과의 대화 내용, 다른 피해자 정보 등을 체계적으로 정리해 제출해야 합니다. 증거가 부족한 상태에서 고소장을 제출하면 무혐의 처리될 가능성이 높으며, 이는 민사 소송에도 부정적 영향을 미칠 수 있습니다.

5.전세사기특별법으로 받을 수 있는 지원

2023년 제정된 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법은 피해자 인정을 받은 임차인에게 다양한 지원을 제공합니다.

경공매 유예·정지: 진행 중인 경매나 공매를 일시 정지시켜 급박한 퇴거를 막을 수 있습니다.
우선매수권: 경매 진행 시 피해 임차인이 낙찰자보다 먼저 같은 가격에 매수할 수 있는 권리입니다.
긴급복지 지원: 임시 주거비, 생활비 등 긴급 지원을 연계받을 수 있습니다.
LH 공공임대 우선 공급: 안정적인 거주를 위해 공공임대 우선 자격이 부여됩니다.

피해자 인정 신청은 국토교통부 전세사기피해지원센터 또는 지방자치단체 담당 부서를 통해 할 수 있습니다. 인정 요건과 신청 절차는 변호사와 함께 검토하는 것이 가장 확실합니다.

혼자 하지 마세요 — 변호사가 필요한 이유

전세사기 사건은 민사와 형사가 얽혀 있고, 타이밍이 결과를 좌우하는 복잡한 사건입니다. 임차권등기명령 신청, 경매 배당요구 기한, 특별법 피해자 인정 신청, 형사 고소장 작성까지 각 절차의 기한과 요건을 동시에 관리하기란 일반인에게는 매우 어렵습니다.

올인법률사무소 허동진 변호사는 대한변호사협회 공식 형사법·가사법 전문등록 변호사로서, 민사와 형사 절차를 함께 설계하고 각 기한을 철저히 관리해 드립니다. 첫 상담에서 사건의 방향을 명확히 잡아드리겠습니다.

지금 바로 문의하세요. 올인법률사무소 | allin-law.com | 인스타그램 @allinlaw_official

전세사기 유형별 특징 — 내 상황은 어디에 해당할까

전세사기는 수법에 따라 크게 몇 가지 유형으로 나뉩니다. 자신의 상황이 어떤 유형에 해당하는지 파악하면 대응 전략을 더 정확히 세울 수 있습니다.

깡통전세형: 주택 시세보다 보증금이 높거나, 선순위 근저당이 과다하여 경매 낙찰 시 보증금 전액을 돌려받지 못하는 경우입니다. 겉보기에는 정상 계약처럼 보여 피해자들이 처음에는 사기인지 인지하지 못하는 경우가 많습니다.

신탁사기형: 부동산이 신탁회사에 신탁된 상태에서 수탁자(소유권을 가진 신탁사)의 동의 없이 위탁자(임대인)가 임대차계약을 체결하는 방식입니다. 법적으로 이 계약은 효력이 없어 임차인의 대항력이 인정되지 않을 수 있습니다.

다중 임대형: 동일한 주택에 여러 명의 임차인과 동시에 계약을 체결하거나, 전세 계약이 끝나기 전에 새 세입자를 받아 그 보증금으로 기존 세입자의 보증금을 돌려주는 방식을 반복하다 결국 돈이 없는 상태에서 잠적하는 유형입니다. 이른바 '돌려막기' 구조로, 조직적 범행으로 형사처벌 가능성이 높습니다.

이중 매도형: 임대차계약을 체결하고 보증금을 수령한 뒤 제3자에게 주택을 처분하는 방식입니다. 소유권이 이전되면 임차인의 지위가 불안정해지고, 새 소유자와 분쟁이 발생할 수 있습니다.

피해자들이 가장 많이 후회하는 것들

전세사기 사건을 처리하면서 피해자들에게 가장 많이 듣는 말이 있습니다.

"조금만 더 빨리 움직였더라면."

실제로 전세사기 대응에서 시간이 결정적입니다. 아래 실수들은 사건을 더욱 어렵게 만드는 공통된 패턴입니다.

이사 전 임차권등기명령을 하지 않고 이사를 가버리는 경우, 집주인의 "곧 해결해 주겠다"는 말만 믿고 몇 달씩 기다리다 재산 은닉이나 소멸시효 위험에 노출되는 경우, 경매 배당요구 기한을 모르고 지나쳐 배당에서 제외되는 경우, 충분한 증거를 준비하지 않은 채 고소장을 내어 무혐의 처분을 받는 경우가 대표적입니다.

법은 알고 움직이는 사람에게 유리하게 작동합니다. 복잡한 절차와 기한을 혼자 관리하려 하기보다, 변호사와 함께 처음부터 전략을 세우는 것이 가장 현명한 선택입니다.

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